Rechner · Zweitwohnungssteuer · Jährlich
Zweitwohnungssteuer-Rechner
Kaltmiete eingeben, Stadt wählen — der Satz aus der Satzung ist hinterlegt. Er liegt zwischen 8 und 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete.
Was deine Zweitwohnung im Jahr an Steuer kostet
Deine Stadt fehlt? Alle erfassten Städte ansehen — wir bauen Satzung für Satzung aus.
Ohne Nebenkosten, ohne Stellplatz. Eigentum: ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
Regelsatz ohne Ermäßigungen und ohne anteilige Monate — maßgeblich ist der Bescheid deiner Stadt. Keine Steuerberatung.
Dieselbe Wohnung, 29 Städte — bis zu 864 € Unterschied im Jahr
Zum Vergleich durchgerechnet mit 600 € Nettokaltmiete im Monat. Der Satz ist das Einzige, was sich zwischen den Städten unterscheidet — die Bemessungsgrundlage ist überall die Jahresnettokaltmiete.
| Stadt | Satz | Steuer bei 600 € Miete | Bundesland |
|---|---|---|---|
| Berlin | 20 % | 1.440 € | Berlin |
| Freiburg im Breisgau | 20 % | 1.440 € | Baden-Württemberg |
| Heidelberg | 20 % | 1.440 € | Baden-Württemberg |
| Stuttgart | 20 % | 1.440 € | Baden-Württemberg |
| München | 18 % | 1.296 € | Bayern |
| Erfurt | 16 % | 1.152 € | Thüringen (vorläufig) |
| Leipzig | 16 % | 1.152 € | Sachsen |
| Bonn | 15 % | 1.080 € | Nordrhein-Westfalen |
| Dresden | 15 % | 1.080 € | Sachsen |
| Rostock | 15 % | 1.080 € | Mecklenburg-Vorpommern |
| Wiesbaden | 15 % | 1.080 € | Hessen |
| Karlsruhe | 14 % | 1.008 € | Baden-Württemberg |
| Bremen | 12 % | 864 € | Bremen |
| Dortmund | 12 % | 864 € | Nordrhein-Westfalen |
| Essen | 12 % | 864 € | Nordrhein-Westfalen |
| Marburg | 12 % | 864 € | Hessen |
| Augsburg | 10 % | 720 € | Bayern |
| Frankfurt am Main | 10 % | 720 € | Hessen |
| Göttingen | 10 % | 720 € | Niedersachsen |
| Hannover | 10 % | 720 € | Niedersachsen |
| Köln | 10 % | 720 € | Nordrhein-Westfalen |
| Mainz | 10 % | 720 € | Rheinland-Pfalz |
| Mannheim | 10 % | 720 € | Baden-Württemberg |
| Münster | 10 % | 720 € | Nordrhein-Westfalen |
| Nürnberg | 10 % | 720 € | Bayern |
| Trier | 10 % | 720 € | Rheinland-Pfalz |
| Tübingen | 10 % | 720 € | Baden-Württemberg |
| Hamburg | 8 % | 576 € | Hamburg |
| Kassel | 8 % | 576 € | Hessen |
Kiel und Lübeck fehlen in dieser Tabelle: Dort bemisst sich die Steuer nach der Jahresrohmiete auf Basis des Einheitswerts von 1964 und lässt sich nicht aus der heutigen Miete ableiten.
Wo die Zahl endet
Der Rechner rechnet die Formel, nicht deinen Fall.
Sören Striewski hat diese Rechnung gegen die amtliche Vorgabe geprüft.Zitieren
Sören Striewski: „Zweitwohnungssteuer-Rechner“. Klarbelegt. https://klarbelegt.de/rechner/zweitwohnungssteuer
Der Stand ist der Stand der Daten, nicht der Tag deines Abrufs — deshalb stehen beide da. Wer den Wert selbst übernimmt, zitiert zusätzlich die amtliche Quelle: Sie steht mit Lizenz und Datum unter jeder Tabelle und jeder Grafik dieser Seite.
Wie dieser Rechner rechnet
Die jährliche Zweitwohnungssteuer nach der Satzung deiner Stadt: Nettokaltmiete × 12 × Steuersatz. Die Sätze stammen aus den kommunalen Zweitwohnungssteuersatzungen, Stand 2026, und reichen von 8 bis 20 % — im Schnitt 13,0 %.
Bemessungsgrundlage ist die Netto-Kaltmiete ohne Nebenkosten. Wer möbliert mietet, sollte den Möblierungsanteil abziehen; wer die Zweitwohnung besitzt, setzt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Das Ergebnis ist ein Jahresbetrag — die Städte erheben ihn meist als Jahresbescheid, teils in Quartalsraten.
Der Rechner bildet den Regelsatz ab, nicht deinen Bescheid. Ermäßigungen und Befreiungen — etwa für Verheiratete mit berufsbedingter Zweitwohnung (§ 12 Abs. 6 GG-Rechtsprechung), Studierende in einzelnen Städten oder Bewohner von Pflegeeinrichtungen — regelt jede Satzung selbst. Im Zu- und Wegzugsjahr wird anteilig nach Monaten gerechnet. Keine Steuerberatung.
Kurz beantwortet
Wie wird die Zweitwohnungssteuer berechnet?
Im Regelfall als Prozentsatz der jährlichen Nettokaltmiete: Kaltmiete × 12 × Steuersatz. Bei 600 € Kaltmiete im Monat und 20 % wie in Berlin sind das 1.440 € im Jahr. Nebenkosten, Möblierungszuschläge und Stellplatzmiete zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.
Wer muss Zweitwohnungssteuer zahlen?
Wer neben seiner Hauptwohnung eine weitere Wohnung im Stadtgebiet innehat und dort mit Nebenwohnsitz gemeldet ist. Auf den Zweck kommt es nicht an — Studierende, Berufspendler und Ferienwohnungsbesitzer sind grundsätzlich gleich betroffen. Ob eine Ermäßigung greift, steht in der Satzung der jeweiligen Stadt.
Warum unterscheiden sich die Sätze so stark?
Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer: Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie sie erhebt und wie hoch der Satz ausfällt. Die Spanne reicht von 8 % (Kassel) bis 20 % (Berlin) — bei gleicher Miete also mehr als das Doppelte.
Rechnet dieser Rechner für jede Stadt?
Für 29 der 31 erfassten Städte, deren Satzung auf die Nettokaltmiete abstellt. Kiel und Lübeck bemessen nach der Jahresrohmiete auf Basis des Einheitswerts von 1964 — dieser Wert steht in deinem Steuerbescheid und lässt sich aus der heutigen Miete nicht ableiten.