Immobilie kaufen — die Reihenfolge

Der Kern in einem Satz: Finanzierungen scheitern selten an einer falschen Zahl und fast immer an der falschen Reihenfolge — wer mit dem Kaufpreis anfängt statt mit dem eigenen Haushalt, rechnet rückwärts auf ein Wunschergebnis zu.

Diese Seite geht den Kauf in der Reihenfolge durch, in der die Entscheidungen tatsächlich anstehen. An jeder Station steht der Rechner, der die Frage dieser Station beantwortet. Wer sie von oben nach unten durchgeht, hat am Ende keine Überraschung mehr — außer denen, die niemand vorhersehen kann.

Schritt 1: Was dein Haushalt trägt

Die erste Zahl ist nicht der Kaufpreis, sondern die Rate, die dein Haushalt Monat für Monat verkraftet. Sie ergibt sich aus einer Aufstellung aller Einnahmen und aller Ausgaben — und zwar aus einer ehrlichen. Bei schwankenden Einnahmen gehört der unterdurchschnittliche Wert in die Rechnung, bei schwankenden Ausgaben der überdurchschnittliche. Ein halbes Jahr Haushaltsbuch liefert dafür belastbarere Zahlen als jede Schätzung aus dem Kopf.

Zwei Posten werden dabei fast immer unterschätzt. Das Auto kostet mit Sprit, Versicherung, Steuer, Werkstatt und der Rücklage für den Nachfolger schnell 300 bis 500 Euro im Monat. Und die Wohnkosten fallen nach dem Kauf nicht weg, sie ändern nur ihre Zusammensetzung: Die Kaltmiete verschwindet, dafür kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, bei einer Eigentumswohnung die Hausverwaltung — und vor allem die Instandhaltungsrücklage. Als Eigentümer bezahlt man jede Reparatur selbst.

Von der verbleibenden Reserve gehört nicht alles in die Kreditrate. Rund zehn Prozent sollten als Puffer stehen bleiben, für den vergessenen Posten und für das Jahr, in dem Waschmaschine und Auto gleichzeitig aufgeben. Was dann übrig ist, rechnet der Finanzierungsrahmen-Rechner in ein mögliches Darlehen um.

Schritt 2: Vom Budget zum Kaufpreis

Der Kaufpreis ist nicht das, was du ausgibst. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, und sie sind kein Detail: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit rund einem bis zwei Prozent und — falls ein Makler vermittelt — die Käufercourtage. Zusammen sind das schnell zehn Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das 40.000 Euro, die niemand finanziert bekommt und die kein Gegenwert sind: Steuer und Gebühren kann eine Bank im Ernstfall nicht verwerten.

Was gern vergessen wird: die Einbauküche. Sie zieht selten mit um, und 15.000 Euro sind dafür keine ungewöhnliche Größe. Wer sie nicht einplant, muss nachfinanzieren — zu schlechteren Konditionen, weil der Kauf dann schon läuft.

Der Hauskauf-Nebenkosten-Rechner nennt deinen Satz nach Bundesland, der Hauskauf-Budget-Rechner rechnet von der Rate zurück auf den Kaufpreis, den sie trägt.

Schritt 3: Eigenkapital — und was die Bank daraus macht

Hier liegt der Punkt, an dem die eigene Rechnung und die der Bank am weitesten auseinandergehen. Wer 100.000 Euro Eigenkapital auf 400.000 Euro Kaufpreis legt, kommt auf 25 Prozent. Weil aber die Nebenkosten mitfinanziert werden müssen und den Wert nicht erhöhen, braucht es ein Darlehen von über 340.000 Euro — und die Bank rechnet mit einer Quote von rund 15 Prozent. Mit ihr ändert sich der Zinssatz.

Deshalb die Faustregel: Stelle die Kalkulation so auf, dass sämtliche Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Was darüber hinaus bleibt, steht dann sauber dem Kaufpreis gegenüber. Wie die Bank das bewertet — Beleihungswert, erstrangiger und zweitrangiger Bereich — zeigt der Beleihungsauslauf-Rechner.

Eigenkapital muss nicht nur Geld sein. Beim Bauen zählt auch die eigene Arbeitskraft, allerdings deutlich weniger, als die meisten ansetzen: Gespart wird die Handwerkerstunde, nicht die eigene, und ein Laie braucht für dieselbe Arbeit rund doppelt so lang. Selbst versierte Bauherren kommen erfahrungsgemäß kaum über 20.000 Euro hinaus — der Eigenleistungs-Rechner rechnet Zeitfaktor, Materialmehrkosten und die Anmeldung der Helfer bei der Berufsgenossenschaft gegen.

Schritt 4: Das Objekt prüfen

Erst jetzt wird die Suche konkret — und je nach Objektart stellen sich andere Fragen.

Beim Grundstück

Zwei Zahlen aus dem Bebauungsplan entscheiden, wie viel Haus darauf passt: die Grundflächenzahl begrenzt die überbaubare Fläche, die Geschossflächenzahl die Summe aller Geschossflächen. Welche zuerst greift, hängt allein an der Zahl der Vollgeschosse und nicht an der Grundstücksgröße — beide Grenzen wachsen proportional mit. Der Bebaubarkeits-Rechner nennt beide und sagt, welche bindet. Und noch eine Falle: Ein doppelt so großes Grundstück ist nicht doppelt so viel wert. Fläche über etwa 600 Quadratmeter hinaus zählt in der Bewertung als „Mehrfläche“ und wird nur zu einem Bruchteil des regulären Bauplatzpreises angesetzt. Ob die Erschließungskosten bereits abgerechnet sind, gehört ebenfalls geklärt, bevor der Preis verglichen wird.

Bei der Eigentumswohnung

Fünf Dokumente entscheiden darüber, worauf du dich einlässt: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Die Protokolle sind der wichtigste Punkt — dort steht, welche Sanierungen diskutiert, vertagt oder bereits beschlossen wurden, und ein Beschluss bindet dich als Käufer. Ein auffällig niedriges Hausgeld bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude ist kein Schnäppchen, sondern eine aufgeschobene Sonderumlage. Wie sich die laufenden Kosten verteilen, hängt am Verteilerschlüssel: Der Hausgeld-Rechner stellt alle drei zulässigen nebeneinander.

Beim gebrauchten Haus

Beim Altbau gehört die Sanierung in dieselbe Rechnung wie der Kaufpreis. Ziehe erfahrene Handwerker schon vor der Kaufentscheidung hinzu, summiere die Gewerke und schlage auf die Gesamtsumme zehn bis zwanzig Prozent Reserve auf — im Lauf einer Renovierung kommen fast immer Arbeiten hinzu. Und rechne die Sanierungspflichten mit: Nach einem Eigentümerwechsel ist binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke zu dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt, und Öl- oder Gasheizungen über 30 Jahre müssen ausgetauscht werden, sofern es keine Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sind.

Beim Neubau

Hier entscheidet zuerst die Fertigungstiefe: Beim Architektenhaus bist du Vertragspartner aller ausführenden Firmen und bestimmst jedes Detail, beim Generalunternehmer gibt es einen einzigen Ansprechpartner und meist einen Festpreis. Das Architektenhonorar folgt neun Leistungsphasen mit festen Anteilen, und die sind sehr ungleich verteilt — Ausführungsplanung und Objektüberwachung machen zusammen 57 Prozent aus. Der Architektenhonorar-Rechner zeigt, was du beauftragst und was das Weglassen einer Phase spart.

Vor der Unterschrift unter den Bauvertrag gehört der Zahlungsplan geprüft. Bei Verträgen mit Verbrauchern dürfen höchstens 90 Prozent der Vertragssumme vor der Abnahme abgerufen werden, und mit der ersten Abschlagszahlung ist eine Fertigstellungssicherheit über 5 Prozent auszuhändigen. Der Einbehalt ist kein Detail: Er ist das einzige Druckmittel, das bei der Abnahme noch wirkt. Der Abschlagszahlungs-Rechner rechnet den Plan gegen diese Grenze.

Wenn die Grundsatzfrage noch offen ist

Ob sich Kaufen gegenüber Mieten rechnet, hängt an weniger Größen, als man denkt — und an einer, die niemand kennt. Der Mieten-oder-kaufen-Rechner stellt beide Wege als Vermögensvergleich gegenüber: Wer monatlich weniger ausgibt, legt die Differenz an — am Ende stehen zwei Vermögen und nicht ein Vermögen gegen eine Ersparnis. Die Wertentwicklung der Immobilie ist dabei eine Eingabe und keine Gewissheit; sie ist die Stellschraube, an der das Ergebnis am stärksten hängt.

Schritt 5: Die Finanzierung verhandeln

Hole mehrere Angebote ein, auch wenn du die Hausbank behalten willst — ein günstiges Fremdangebot ist das wirksamste Argument im Gespräch. Damit der Vergleich etwas taugt, müssen bei allen Angeboten dieselben Basisdaten stehen: gleicher Kaufpreis, gleiches Eigenkapital, gleiche Zinsbindung, gleiche anfängliche Tilgung. Sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.

Fünf Punkte gehören auf die Verhandlungsliste, und nur der erste steht groß im Angebot:

• Effektivzins statt Sollzins. Der Sollzins ist der größte Teil, aber nicht alles — wann die Bank Tilgungen verbucht und ob sie ein Disagio einbehält, steckt erst im Effektivzins.
• Anfängliche Tilgung. Ein Prozent klingt bequem und streckt die Finanzierung über vierzig Jahre. Je niedriger der Zins, desto höher muss die Tilgung sein — der Anfangstilgungs-Rechner rechnet aus, was dein Alter dabei verlangt.
• Sondertilgungsrecht. Manche Banken lassen sich das mit einem Zinsaufschlag bezahlen, andere geben es kostenlos dazu. Verhandelt wird es vor Vertragsschluss oder nie. Was es bringt, zeigt der Sondertilgungs-Rechner.
• Bereitstellungsfreie Zeit. Sie liegt üblicherweise zwischen einem und sechs Monaten und ist der billigste Hebel überhaupt — sie kostet die Bank wenig und dich viel, wenn sie fehlt. Der Bereitstellungszins-Rechner macht den Betrag sichtbar.
• Teilauszahlungszuschlag. Ein Aufschlag dafür, dass in Raten ausgezahlt wird — also im Normalfall beim Bauen. Die Institute, die ihn noch berechnen, sind in der Minderheit; er lässt sich meist streichen.

Zur Zinsbindung gilt eine einfache Regel: Sind die Zinsen günstig, schreibe lange fest — zehn oder fünfzehn Jahre — und sichere dir Sondertilgungen. Bei hohen Marktzinsen kann es sinnvoll sein, ein Viertel bis ein Drittel der Summe nur auf vier oder fünf Jahre festzuschreiben.

Schritt 6: Grundbuch und Notarvertrag

Vor der Unterschrift gehört ein Blick ins Grundbuch. Es genießt öffentlichen Glauben — was dort steht, gilt. Interessant sind vor allem Wohn- und Wegerechte, Nießbrauch und bestehende Grundschulden: Rechte Dritter, die auch nach dem Kauf weiterbestehen und den Wert erheblich mindern können.

Den Entwurf des Kaufvertrags musst du vor der Beurkundung erhalten; nutze diese Zeit und lies ihn wirklich. Ein Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät keine Seite einseitig — was für dich günstig geregelt sein soll, muss vorher hineinverhandelt werden.

Schritt 7: Nach dem Kauf

Ohne Wohngebäudeversicherung finanziert in der Regel keine Bank. Sie deckt Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab — nicht aber Überschwemmung, Erdbeben oder Erdrutsch; dafür braucht es die Elementarschadenversicherung. Und die ist ausgerechnet dort schwer zu bekommen, wo man sie braucht: In hochwassergefährdeten Lagen verlangen Versicherer hohe Aufschläge oder lehnen ab. Der einzige wirksame Schutz ist deshalb die Auswahl der Immobilie, nicht die Police.

Wer selbst baut, braucht zusätzlich eine Bauherrenhaftpflicht und muss das Vorhaben bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden — auch bei unentgeltlicher Hilfe von Freunden. Wer das unterlässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 2.500 Euro.

Alle Rechner in der Reihenfolge

Was dieser Leitfaden nicht leisten kann

Er ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung, und er kennt deinen Fall nicht. Die Rechner arbeiten mit den Werten, die du einträgst — sie prüfen weder, ob deine Angaben stimmen, noch ob eine Bank dir das Darlehen tatsächlich gibt; das entscheidet die Bonität. Mehrere der hier genannten Größen sind ausdrücklich Faustregeln und keine Normen: der Deckel für Eigenleistungen, der Risikoabschlag beim Beleihungswert, die Regel für die Anfangstilgung. Sie stehen auf den jeweiligen Rechnerseiten als solche gekennzeichnet, samt Rechenweg.

Fachlich folgt die Gliederung dem Ratgeber „Immobilienkauf“ der Verbraucherzentrale NRW. Wie wir grundsätzlich mit Quellen umgehen, steht in unserer Methodik.