Rechner · Wohnen & Energie
Mieterhöhungs-Rechner
Zwei Grenzen wirken gleichzeitig, und es gilt die niedrigere: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren — in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 Prozent.
Wie weit die Miete steigen darf
Die ortsübliche Vergleichsmiete steht im Mietspiegel — der Rechner rechnet sie mit deiner Fläche hoch.
Aus dem örtlichen Mietspiegel, passend zu Baujahr, Lage und Ausstattung.
Zulässig sind höchstens 805,00 € — 105,00 € mehr als bisher.
| Bisherige Kaltmiete | 700,00 € |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 825,00 € |
| Kappungsgrenze (+15 %) | 805,00 € |
| Zulässige Miete | 805,00 € |
| Erhöhung | 105,00 € |
Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung hier stärker als die Vergleichsmiete — sie gilt für drei Jahre.
⚠ Ob am Wohnort die 15-Prozent-Grenze gilt, bestimmt eine Rechtsverordnung des Landes — sie gilt nicht überall und läuft regelmäßig aus. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB laufen neben dieser Grenze und sind hier nicht enthalten.
Zulässige Miete bei 700 € Ausgangsmiete und 75 m²
Bei 15 % Kappungsgrenze — ab etwa 10,70 € je Quadratmeter begrenzt nicht mehr die Vergleichsmiete, sondern die Kappung.
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Zulässige Kaltmiete |
|---|---|
| 9,00 € / m² | 700,00 € Kaltmiete |
| 10,00 € / m² | 750,00 € Kaltmiete |
| 11,00 € / m² | 805,00 € Kaltmiete |
| 13,00 € / m² | 805,00 € Kaltmiete |
Die niedrigere von zwei Grenzen
Die höchstzulässige Kaltmiete nach einer Erhöhung: die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Fläche, die Kappungsgrenze und die Erhöhung, die daraus tatsächlich folgt.
Beide Grenzen wirken unabhängig voneinander, und die niedrigere setzt sich durch. In Städten mit hohen Vergleichsmieten begrenzt fast immer die Kappungsgrenze — dort ist die Miete oft weit unter dem Marktniveau, und der Vermieter darf trotzdem nur in 15-Prozent-Schritten alle drei Jahre nachziehen.
Neben der Grenze stehen Fristen: Seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein, und die neue Miete wird frühestens zum Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens fällig. Der Vermieter muss die Vergleichsmiete außerdem begründen — mit Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Für Index- und Staffelmieten gilt § 558 gar nicht.
Kurz beantwortet
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung, und innerhalb von drei Jahren höchstens um die Kappungsgrenze. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, gebildet aus den Abschlüssen und Änderungen der letzten sechs Jahre. Sie steht im örtlichen Mietspiegel — ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht Vermutungswirkung.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Ja, das Verlangen nach § 558 BGB ist auf Zustimmung gerichtet. Du hast dafür bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit. Wer nicht zustimmt, kann vom Vermieter verklagt werden — ist die Erhöhung berechtigt, kommen die Prozesskosten hinzu.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein, sie betrifft nur laufende Mietverhältnisse. Bei Neuvermietung greift in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stattdessen die Mietpreisbremse: höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.