Rechner · Wohnen & Energie
Wohnflächen-Rechner
Nicht jeder Quadratmeter zählt: Flächen ab zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Daraus entstehen die Abweichungen, die bei Dachgeschosswohnungen regelmäßig zum Streit führen.
Was von der Grundfläche als Wohnfläche zählt
Miss die Grundfläche in den drei Höhenbereichen getrennt — dann rechnet der Rechner den Rest.
Von 96,00 m² Grundfläche zählen 72,00 m² als Wohnfläche — 24,00 m² fallen heraus.
| Volle Höhe (ab 2 m) | 60,00 m² |
|---|---|
| Unter Dachschräge 1–2 m (halb) | 10,00 m² |
| Unter 1 m Höhe (zählt nicht) | 8,00 m² |
| Balkon zu 25 % | 2,00 m² |
| Wohnfläche | 72,00 m² |
8,00 m² unter einem Meter Höhe zählen gar nicht mit — sie sind trotzdem nutzbar, nur nicht als Wohnfläche.
⚠ Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nie zur Wohnfläche — auch dann nicht, wenn sie ausgebaut sind. Der Rechner ersetzt kein Aufmaß.
Wohnfläche bei 60 m² voller Höhe und 8 m² Balkon
Je mehr Fläche unter der Schräge liegt, desto weiter laufen Grundfläche und Wohnfläche auseinander.
| Fläche unter der Dachschräge | Wohnfläche |
|---|---|
| keine Schräge | 62,00 m² Wohnfläche |
| 10 m² | 67,00 m² Wohnfläche |
| 20 m² | 72,00 m² Wohnfläche |
| 30 m² | 77,00 m² Wohnfläche |
Zehn Prozent — die Grenze, ab der es teuer wird
Die anrechenbare Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, aufgeschlüsselt nach Höhenbereichen und Freiflächen.
Die Differenz zwischen Grundfläche und Wohnfläche ist bei Dachgeschosswohnungen erheblich — 88 Quadratmeter Grundfläche können 72 Quadratmeter Wohnfläche sein. Weil Miete, Nebenkostenumlage und Kaufpreis an der Wohnfläche hängen, entscheidet die Rechnung über echtes Geld.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel vor: Die Miete kann entsprechend gemindert und Überzahltes zurückgefordert werden. Unter zehn Prozent bleibt es bei der vereinbarten Fläche. Die WoFlV gilt unmittelbar nur im geförderten Wohnungsbau — im freien Mietrecht zieht der Bundesgerichtshof sie im Zweifel heran, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Kurz beantwortet
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Die Hälfte kommt nur bei besonderer Qualität in Betracht — etwa bei einer großen, geschützten Dachterrasse in Südlage. Welcher Satz vereinbart ist, sollte im Mietvertrag stehen.
Wie werden Dachschrägen gerechnet?
Ab zwei Metern lichter Höhe zählt die Fläche voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Gemessen wird die Grundfläche in der jeweiligen Höhenzone, nicht die Wandlänge.
Was tun, wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag?
Ab einer Abweichung von mehr als zehn Prozent liegt ein Mangel vor. Die Miete lässt sich im Verhältnis der Flächenabweichung mindern, und zu viel gezahlte Miete kann für bis zu drei Jahre zurückgefordert werden. Unter zehn Prozent gilt die vereinbarte Fläche als maßgeblich.
Zählt der Keller mit?
Nein. Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume sind nach § 2 Abs. 3 WoFlV ausdrücklich ausgenommen — unabhängig davon, wie gut sie ausgebaut sind.