Rechner · Wohnen & Energie
Mieten oder kaufen? Der Vermögensvergleich über 30 Jahre
Die Frage entscheidet sich nicht an der Rate gegen die Miete, sondern an vier Annahmen: Bauzins, Wertsteigerung der Immobilie, Rendite der Geldanlage und Mietsteigerung. Ein oft übersehener Posten kippt die Rechnung schon vor dem ersten Zins: Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 5,50 % und 12,07 % des Kaufpreises und sind sofort verloren — sie stecken in keiner Immobilie und in keiner Tilgung.
Zwei Wege, dasselbe Geld, zwei Vermögen
Beide Seiten geben im Monat dasselbe aus: Wer weniger zahlt, legt die Differenz zur eingegebenen Rendite an. Nur so steht am Ende ein Vermögen gegen ein Vermögen und nicht ein Haus gegen eine Ersparnis.
Beim Kauf geht es in Nebenkosten und Kaufpreis. Beim Mieten bleibt es angelegt — deshalb steht es auf beiden Seiten am Anfang und nicht nur auf einer.
Bestimmt die Grunderwerbsteuer — zwischen den Ländern liegen mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises.
Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Kauf durch Verbraucher; für den Käufer bleiben rund 3,57 % des Kaufpreises.
Zins und Tilgung zusammen ergeben die Rate. Bei 2 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung gut dreißig Jahre.
Negative Werte sind zulässig — zwischen 2022 und 2024 sind die Preise für Wohnimmobilien bundesweit gefallen.
Vor Steuern. Wer mit einem breit gestreuten Aktien-Sparplan rechnet, sollte die Abgeltungsteuer im Kopf abziehen — der Rechner tut es nicht.
Nach 30 Jahren steht der Käufer bei 751.130 € Vermögen, der Mieter bei 912.027 €. Das Darlehen ist zu diesem Zeitpunkt getilgt.
| Kaufnebenkosten (12,07 %) | 48.280 € |
|---|---|
| Darlehen | 368.280 € |
| Monatliche Rate | 1.718,64 € |
| Gezahlte Zinsen | 222.453 € |
| Restschuld am Ende | 0 € |
| Immobilienwert nach 30 Jahren | 724.545 € |
| Vermögen beim Kauf | 751.130 € |
| Gezahlte Miete insgesamt | 535.499 € |
| Vermögen beim Mieten und Anlegen | 912.027 € |
| Unterschied | -160.897 € |
Deine Renditeannahme liegt 3 Prozentpunkte über der Wertsteigerung. Das ist die Stellschraube, an der dieser Vergleich am stärksten hängt — schon ein Prozentpunkt dreht das Ergebnis über dreißig Jahre um einen sechsstelligen Betrag.
⚠ Belegt sind nur die Grunderwerbsteuersätze. Zins, Wertsteigerung, Rendite und Mietsteigerung sind Annahmen über dreißig Jahre — niemand kennt sie, und schon ein Prozentpunkt Unterschied dreht das Ergebnis um einen sechsstelligen Betrag. Nicht enthalten sind die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung, Abgeltungsteuer auf die Anlageerträge, das nicht umlagefähige Hausgeld beim Wohnungskauf, Modernisierungen über die Rücklage hinaus sowie Kaufnebenkosten beim späteren Verkauf.
Dieselbe Immobilie, verschiedene Renditeannahmen
Die Rendite der Alternative ist die unauffälligste und zugleich wirksamste Stellschraube — sie wirkt auf das Eigenkapital und auf jede monatliche Differenz, dreißig Jahre lang.
| Rendite der Geldanlage | Vermögensunterschied |
|---|---|
| 2 % — Tagesgeld | 307.213 € Vorsprung für den Kauf |
| 4 % | 37.178 € Vorsprung für den Kauf |
| 6 % | 418.893 € Vorsprung für die Miete |
| 8 % | 1.196.107 € Vorsprung für die Miete |
Der Fehler, der in fast jeder Überschlagsrechnung steckt
Das Vermögen beider Wege am Ende des Zeitraums. Beim Kauf: Immobilienwert minus Restschuld. Beim Mieten: das angelegte Eigenkapital plus jede monatliche Differenz, die der Mieter gegenüber dem Käufer spart, mit der eingegebenen Rendite verzinst.
Die verbreitete Rechnung stellt Rate gegen Miete und schließt daraus, Mieten sei „Geld zum Fenster hinaus“. Sie übersieht zwei Posten: Vom Käufer geht ein erheblicher Teil der Rate in Zinsen — auch das ist Geld, das kein Vermögen bildet — und der Mieter legt die Differenz an. Deshalb steht hier auf beiden Seiten ein Vermögen. Ist die Differenz negativ, zahlt der Käufer weniger als der Mieter; dann legt er an, und der Rechner rechnet es genauso.
Die vier Annahmen tragen das Ergebnis, nicht die Rechnung. Sie beschreiben dreißig Jahre, in denen Zinsen, Preise und Mieten sich mehrfach gedreht haben — der Rechner zeigt eine Möglichkeit, keine Prognose. Nicht abbildbar sind die Gründe, aus denen die meisten Menschen tatsächlich entscheiden: Kündigungsschutz im eigenen Haus, die Bindung an einen Ort, die Freiheit umzuziehen, und die Tatsache, dass die Tilgung ein Sparzwang ist, den ein freiwilliger Sparplan selten aushält.
Kurz beantwortet
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, dazu rund 2,0 % für Notar und Grundbuch und mit Makler noch einmal etwa 3,57 %. Zusammen 5,5 % bis 12,07 % des Kaufpreises — dieses Geld ist sofort weg und steckt in keinem Vermögenswert.
Ist Mieten wirklich rausgeworfenes Geld?
Nicht mehr als der Zinsanteil der Rate. In den ersten Jahren eines Darlehens gehen davon oft mehr als die Hälfte an die Bank, ohne dass Vermögen entsteht. Der Unterschied ist ein anderer: Der Käufer tilgt zwangsweise, der Mieter muss die Differenz selbst anlegen. Genau diese Disziplin unterstellt der Rechner — in der Wirklichkeit ist sie die schwächste Annahme im Modell.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren auch mehr, verlangen dann aber einen Zinsaufschlag — den bildet der Rechner nicht automatisch ab. Wer mit weniger Eigenkapital rechnet, sollte den Sollzins entsprechend höher ansetzen.
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Das Geld für Dach, Heizung, Fenster und Fassade, das beim Mieter der Vermieter trägt. Üblich ist 1 Prozent des Kaufpreises im Jahr, bei älteren Gebäuden mehr. Der Rechner zieht sie beim Käufer als laufende Ausgabe ab — ohne diesen Posten fiele der Vergleich systematisch zugunsten des Kaufs aus.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert. Der Rechner unterstellt den eingegebenen Zins über den ganzen Zeitraum — bei zehn Jahren Bindung und dreißig Jahren Laufzeit ist das eine Vereinfachung, die in beide Richtungen wirken kann. Wer das Risiko sehen will, rechnet den Fall mit zwei Prozentpunkten mehr noch einmal.