Rechner · Wohnen & Energie
Notarkosten-Rechner
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar: Das GNotKG bestimmt sie abschließend, und ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Aufschläge nehmen (§ 125 GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und ohne Finanzierung kommen rund 3.980 € zusammen, also 0,99 % des Kaufpreises. Die verbreitete Faustregel von 1,5 % liegt in dieser Größenordnung richtig, unterschlägt aber zwei Dinge: Sie skaliert nicht — die Gebührentabelle steigt langsamer als der Kaufpreis, sodass der Prozentsatz bei teuren Objekten fällt —, und sie trennt nicht zwischen Notar und Grundbuchamt. Das ist kein Detail: Nur die Notargebühren tragen Umsatzsteuer, die Gerichtsgebühren nicht. Kommt eine Finanzierung hinzu, fallen für die Grundschuld weitere Gebühren an, berechnet aus dem Darlehensbetrag statt aus dem Kaufpreis.
Jede Position einzeln, mit ihrer Gebührennummer
Die Aufschlüsselung nennt zu jeder Zeile den Gebührensatz und den Geschäftswert, aus dem sie entsteht — so lässt sich die spätere Kostenrechnung Zeile für Zeile abgleichen.
Der beurkundete Kaufpreis. Mitverkauftes Inventar zählt nicht mit, wenn es im Vertrag gesondert ausgewiesen ist — das senkt zugleich die Grunderwerbsteuer.
Fast jeder Kauf mit Kredit braucht eine Grundschuld. Sie kostet extra, und zwar bemessen am Darlehensbetrag.
Die Grundschuld wird meist über den vollen Darlehensbetrag bestellt, gelegentlich höher. Ohne Finanzierung bleibt das Feld ohne Wirkung.
1,34 % des Kaufpreises. Davon 3.558,10 € an den Notar (mit Umsatzsteuer) und 1.812,50 € an das Grundbuchamt (ohne).
Die Rechnung bildet die Regel ab, nicht deinen Einzelfall — Freibeträge und Sonderfälle können sie verschieben. Maßgeblich sind dein Vertrag und die Abrechnung. Dieser Rechner ist keine Rechtsberatung.
| Kaufvertrag über ein Grundstück — 2-Gebühr aus 400.000 € (KV 21100) | 1.570,00 € |
|---|---|
| Vollzugsgebühr — 0,5-Gebühr aus 400.000 € (KV 22110) | 392,50 € |
| Betreuungsgebühr — 0,5-Gebühr aus 400.000 € (KV 22200) | 392,50 € |
| Auflassungsvormerkung im Grundbuch — 0,5-Gebühr aus 400.000 € (KV 14150) | 392,50 € |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch — 1-Gebühr aus 400.000 € (KV 14110) | 785,00 € |
| Grundschuldbestellung beim Notar — 1-Gebühr aus 320.000 € (KV 21200) | 635,00 € |
| Grundschuld im Grundbuch — 1-Gebühr aus 320.000 € (KV 14121) | 635,00 € |
| Notargebühren zusammen | 2.990,00 € |
| Umsatzsteuer auf die Notargebühren (19 %) | 568,10 € |
| Gerichtsgebühren (umsatzsteuerfrei) | 1.812,50 € |
| Zusammen | 5.370,60 € |
Die Notarkosten sind nicht verhandelbar: Das GNotKG bestimmt sie abschließend, und Rabatte sind dem Notar untersagt (§ 125 GNotKG). Wer vergleicht, vergleicht nur den Leistungsumfang, nicht den Preis.
Der Rechner bildet den Regelfall eines Immobilienkaufs ab. Nicht enthalten sind Auslagen des Notars (Porto, Abrufe aus dem Grundbuch, Katasterunterlagen — meist ein niedriger zweistelliger Betrag), die Löschung alter Grundpfandrechte des Verkäufers, Treuhandauflagen, Erbbaurechte, Teilungserklärungen bei Neubauten, Vollmachten und die Beurkundung außerhalb der Geschäftsstelle. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sind eigene Posten und hier bewusst nicht dabei. Keine Rechtsberatung.
Warum die Prozent-Faustregel mit dem Preis fällt
Die Gebührentabelle steigt in Stufen, der Kaufpreis linear. Deshalb sind Notar und Grundbuch bei einer teuren Immobilie anteilig günstiger — die 1,5-Prozent-Regel stimmt nur in einem schmalen Bereich.
| Kaufpreis | Notar und Grundbuch |
|---|---|
| 150.000 € | 3.185,43 € Notar und Grundbuch |
| 300.000 € | 4.610,10 € Notar und Grundbuch |
| 500.000 € | 6.131,10 € Notar und Grundbuch |
| 800.000 € | 8.564,70 € Notar und Grundbuch |
| 1.200.000 € | 11.809,50 € Notar und Grundbuch |
Wo die Zahl endet
Der Rechner rechnet die Formel, nicht deinen Fall.
Sören Striewski hat diese Rechnung gegen die amtliche Vorgabe geprüft.Zitieren
Sören Striewski: „Notarkosten-Rechner“. Klarbelegt. https://klarbelegt.de/rechner/notarkosten
Der Stand ist der Stand der Daten, nicht der Tag deines Abrufs — deshalb stehen beide da. Wer den Wert selbst übernimmt, zitiert zusätzlich die amtliche Quelle: Sie steht mit Lizenz und Datum unter jeder Tabelle und jeder Grafik dieser Seite.
Der einzige Posten beim Hauskauf, den niemand verhandelt
Die gesetzlichen Notar- und Grundbuchkosten für einen Immobilienkauf, Position für Position — getrennt nach dem, was an den Notar geht, und dem, was an das Grundbuchamt geht.
Zwei Einsichten stecken in der Aufschlüsselung. Die erste: Die Kosten sind fest. Ein Notar, der günstiger anbietet, verstößt gegen das Gesetz; der Vergleich mehrerer Notare lohnt sich nur beim Leistungsumfang und bei der Geschwindigkeit, nie beim Preis. Die zweite: Der Prozentsatz fällt mit dem Kaufpreis. Die Gebührentabelle steigt in Stufen, die nach oben immer flacher werden — bei 150.000 € sind es spürbar mehr als 0,99 %, bei 1.200.000 € deutlich weniger. Wer mit einer festen Prozentregel kalkuliert, liegt an beiden Enden daneben. Der Grund für die Trennung nach Notar und Gericht ist praktisch: Sie kommen als zwei getrennte Rechnungen, oft im Abstand von Wochen, und nur die des Notars trägt Umsatzsteuer. Wer nur eine Summe im Kopf hat, hält die zweite Rechnung für einen Fehler.
Gezeigt sind die Gebühren für den Regelfall. Die Auslagen des Notars, die Löschung alter Grundpfandrechte, Erbbaurechte und Neubauten mit Teilungserklärung kommen hinzu und hängen vom Einzelfall ab. Der Rechner rechnet mit dem Kaufpreis als Geschäftswert; weicht das Grundbuchamt davon ab — etwa beim Erwerb unter Verwandten —, ändern sich die Zahlen. Oberhalb von 3.000.000 € endet die abgedruckte Tabelle. Keine Rechtsberatung, und kein Ersatz für den Kostenvoranschlag des Notars, den man verlangen kann und sollte.
Kurz beantwortet
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Bei 400.000 € Kaufpreis ohne Finanzierung rund 3.980 €, also etwa 0,99 % des Kaufpreises. Davon gehen ungefähr zwei Drittel an den Notar (zuzüglich 19 % Umsatzsteuer) und ein Drittel als Gerichtsgebühren an das Grundbuchamt. Mit einer Grundschuld für die Finanzierung kommen weitere Gebühren hinzu, berechnet aus dem Darlehensbetrag.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Nein. Das GNotKG regelt sie abschließend, und § 125 GNotKG verbietet dem Notar ausdrücklich, Gebührenermäßigungen zu gewähren oder andere Beträge zu fordern als die gesetzlichen. Ein Notar, der Rabatt anbietet, begeht eine Amtspflichtverletzung. Verhandelbar ist allein, wer die Kosten trägt — üblicherweise der Käufer, aber der Kaufvertrag kann es anders regeln.
Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?
Üblicherweise der Käufer, und zwar für den Kaufvertrag, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundpfandrechte. Gesetzlich haften allerdings beide als Gesamtschuldner gegenüber dem Notar (§ 29 GNotKG) — zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich an den Verkäufer halten. Deshalb gehört die Kostentragung in den Vertrag.
Warum kommen zwei Rechnungen?
Weil zwei Stellen tätig werden. Der Notar beurkundet und stellt seine Kostenrechnung mit Umsatzsteuer; das Grundbuchamt trägt ein und stellt seine Gerichtsgebühren ohne Umsatzsteuer in Rechnung, oft erst Wochen später. Beide rechnen nach demselben Gesetz, aber nach verschiedenen Teilen seines Kostenverzeichnisses. Die zweite Rechnung ist kein Fehler und keine Doppelberechnung.
Fallen Notarkosten auch an, wenn der Kauf platzt?
Ja, sobald beurkundet wurde. Mit der Beurkundung ist die Gebühr entstanden, unabhängig davon, ob der Vertrag später rückabgewickelt wird. Wird der Entwurf gefertigt, aber nicht beurkundet, entsteht eine ermäßigte Entwurfsgebühr. Kostenfrei ist nur die vorherige Beratung im Rahmen der Beurkundungsvorbereitung — deshalb ist der Beurkundungstermin der Punkt, ab dem es teuer wird.