Rechner · Wohnen & Energie
Mietminderung-Rechner
Bei einem Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB) — sie muss nicht beantragt und nicht erklärt werden, der Anspruch besteht ab dem Auftreten des Mangels. Gerechnet wird von der BRUTTOmiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen; das hat der Bundesgerichtshof 2005 entschieden (VIII ZR 347/04), und es ist der Punkt, an dem die meisten Rechner falsch liegen. Bei 750 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten sind 20 % Minderung 190,00 € im Monat und nicht 150,00 € — ein Unterschied von 40,00 €. Was dieser Rechner NICHT liefert, ist der Prozentsatz selbst: Eine Mietminderungstabelle mit Geltungsanspruch gibt es nicht, die kursierenden Sätze sind Einzelfallurteile zu je einer bestimmten Wohnung. Den Satz trägst du ein, den Rest rechnet die Seite.
Was der Minderungssatz in Euro wert ist
Die Zeile „zum Vergleich“ zeigt, was dieselbe Minderung auf die Nettokaltmiete gerechnet ergäbe — also den Betrag, den die meisten Rechner ausgeben.
Die Miete ohne Nebenkosten, wie sie im Mietvertrag steht.
Die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten und Heizung. Sie gehört zur Bezugsgröße — genau das ist der Inhalt der BGH-Entscheidung.
Diesen Wert gibt der Rechner bewusst nicht vor. Er hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab und wird im Streitfall vom Gericht bestimmt — die kursierenden Tabellen sind Sammlungen von Einzelfallurteilen ohne Bindungswirkung.
Der Tag, an dem der Mangel aufgetreten ist — nicht der Tag der Anzeige beim Vermieter.
Bei einem andauernden Mangel der heutige Tag. Beide Tage zählen mit.
20,0 % von 950,00 € Bruttomiete über 202 Tage — das sind 190,00 € je Monat.
Die Rechnung bildet die Regel ab, nicht deinen Einzelfall — Freibeträge und Sonderfälle können sie verschieben. Maßgeblich sind dein Vertrag und die Abrechnung. Dieser Rechner ist keine Rechtsberatung.
| Nettokaltmiete | 750,00 € |
|---|---|
| Nebenkostenvorauszahlung | 200,00 € |
| Bruttomiete — die Bezugsgröße (BGH VIII ZR 347/04) | 950,00 € |
| Minderung von 20,0 % je Monat | 190,00 € |
| Zum Vergleich: auf die Nettokaltmiete gerechnet | 150,00 € |
| Dauer des Mangels | 202 Tage (6,7 Monate) |
| Zu viel gezahlte Miete insgesamt | 1.279,33 € |
Die Bezugsgröße ist der häufigste Fehler: Von der Nettokaltmiete gerechnet wären es nur 150,00 € — 40,00 € weniger im Monat. Der Bundesgerichtshof hat 2005 entschieden, dass die Minderung von der Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen zu berechnen ist.
Der Minderungssatz ist eine Eingabe und keine Auskunft dieser Seite — es gibt keine gesetzliche Mietminderungstabelle, und die im Netz verbreiteten Prozentsätze sind Einzelfallentscheidungen von Amts- und Landgerichten ohne Bindungswirkung für deinen Fall. Nicht abgebildet sind die Anzeigepflicht nach § 536c BGB (wer den Mangel nicht anzeigt, verliert seine Rechte), der Ausschluss bei Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss (§ 536b BGB), unerhebliche Beeinträchtigungen, die gar nicht mindern, das Zurückbehaltungsrecht als eigenes Instrument und Schadensersatzansprüche. Wer eigenmächtig zu hoch mindert, riskiert die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs — deshalb ist die Minderung unter Vorbehalt der übliche Weg. Keine Rechtsberatung.
Was verschiedene Minderungssätze bedeuten
Bei 950 € Bruttomiete — die Beträge gelten je Monat des Mangels, gerechnet auf den eingetragenen Zeitraum.
| Minderungssatz | Zu viel gezahlt |
|---|---|
| 5 % | 319,83 € zu viel gezahlt |
| 10 % | 639,67 € zu viel gezahlt |
| 20 % | 1.279,33 € zu viel gezahlt |
| 50 % | 3.198,33 € zu viel gezahlt |
| 100 % | 6.396,67 € zu viel gezahlt |
Wo die Zahl endet
Der Rechner rechnet die Formel, nicht deinen Fall.
Sören Striewski hat diese Rechnung gegen die amtliche Vorgabe geprüft.Zitieren
Sören Striewski: „Mietminderung-Rechner“. Klarbelegt. https://klarbelegt.de/rechner/mietminderung
Der Stand ist der Stand der Daten, nicht der Tag deines Abrufs — deshalb stehen beide da. Wer den Wert selbst übernimmt, zitiert zusätzlich die amtliche Quelle: Sie steht mit Lizenz und Datum unter jeder Tabelle und jeder Grafik dieser Seite.
Die Tabelle, die es nicht gibt
Was ein Minderungssatz in Euro wert ist — je Monat und über den gesamten Zeitraum des Mangels, gerechnet von der Bruttomiete und taggenau.
Zwei Dinge sind an der Mietminderung eindeutig, und ein drittes ist es nicht. Eindeutig ist erstens, dass sie kraft Gesetzes eintritt. § 536 Abs. 1 BGB mindert die Miete automatisch, sobald ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt — ohne Antrag, ohne Erklärung, rückwirkend ab dem Auftreten. Wer in Unkenntnis weitergezahlt hat, kann das Zuviel nach § 812 BGB zurückfordern; die Ansprüche verjähren in 3 Jahren. Eindeutig ist zweitens die Bezugsgröße: die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof hat das 2005 entschieden, und trotzdem rechnen die meisten Rechner im Netz bis heute von der Nettokaltmiete — bei 950 € Bruttomiete und 20 % sind das 40,00 € im Monat zu wenig. Nicht eindeutig ist der Satz selbst. Es gibt keine gesetzliche Tabelle. Was als „Mietminderungstabelle“ kursiert, sind Sammlungen von Urteilen — jedes zu einer bestimmten Wohnung, einer bestimmten Jahreszeit, einem bestimmten Ausmaß. Sie taugen als Anhaltspunkt und nicht als Anspruchsgrundlage. Deshalb gibt dieser Rechner den Satz nicht vor: Eine Zahl mit zwei Nachkommastellen wäre hier eine Erfindung mit dem Anschein von Genauigkeit.
Der Rechner setzt voraus, dass ein Mangel vorliegt und der Satz feststeht — beides sind die eigentlichen Streitfragen. Nicht abgebildet sind die Anzeigepflicht nach § 536c BGB, der Ausschluss bei Kenntnis des Mangels (§ 536b BGB), die Erheblichkeitsschwelle, das Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz. Praktisch wichtig: Wer zu hoch mindert, gerät in Zahlungsverzug und riskiert die Kündigung — üblich ist deshalb, den strittigen Teil unter Vorbehalt zu zahlen. Keine Rechtsberatung.
Kurz beantwortet
Wird von der Kaltmiete oder von der Bruttomiete gemindert?
Von der Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 6. April 2005 (VIII ZR 347/04) entschieden. Bei 750 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten macht das bei 20 % Minderung 190,00 € statt 150,00 € aus — gut ein Viertel mehr.
Gibt es eine offizielle Mietminderungstabelle?
Nein. Es gibt keine gesetzliche und keine amtliche Tabelle. Die verbreiteten Listen sind Sammlungen veröffentlichter Urteile von Amts- und Landgerichten, die jeweils einen konkreten Einzelfall betreffen — dieselbe Beeinträchtigung kann in zwei Wohnungen zu deutlich verschiedenen Sätzen führen, je nach Dauer, Jahreszeit und Ausmaß. Sie sind ein Anhaltspunkt für die Größenordnung, mehr nicht. Im Streitfall bestimmt das Gericht den Satz nach § 287 ZPO.
Muss ich die Mietminderung ankündigen?
Die Minderung selbst tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht erklärt werden. Anzeigen musst du aber den MANGEL: Nach § 536c BGB ist der Vermieter unverzüglich zu unterrichten, und wer das unterlässt, verliert seine Rechte, soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Die Anzeige sollte deshalb schriftlich und nachweisbar erfolgen, mit Beschreibung des Mangels und einer Frist zur Beseitigung.
Kann ich rückwirkend mindern?
Ja. Die Minderung besteht ab dem Auftreten des Mangels, nicht erst ab deiner Erklärung. Zu viel gezahlte Miete kann als ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 BGB zurückgefordert werden; die Ansprüche verjähren in 3 Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Voraussetzung bleibt allerdings, dass der Mangel angezeigt war — und wer über längere Zeit vorbehaltlos die volle Miete zahlt, muss damit rechnen, dass der Vermieter sich darauf beruft.
Was passiert, wenn ich zu viel mindere?
Dann gerätst du mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) — und ein Irrtum über die Höhe der Minderung schützt davor nicht zuverlässig. Der übliche und sichere Weg ist deshalb, die volle Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und den Minderungsanspruch anschließend geltend zu machen.