Rechner · Wohnen & Energie
Nebenkosten-Rechner
Ohne abweichende Vereinbarung werden Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB). Dein Anteil ist deine Fläche geteilt durch die Gesamtfläche — für Heizung und Warmwasser gilt das allerdings nicht: dort schreibt die Heizkostenverordnung mindestens 50 Prozent nach Verbrauch vor.
Dein Anteil und was daraus folgt
Vergleiche das Ergebnis mit der Abrechnung des Vermieters — Abweichungen sind der Anlass nachzufragen.
Auf dich entfallen 2.250,00 € (12,5 % der Fläche). Du hast 2.400,00 € vorausgezahlt und bekommst etwas zurück.
| Umlagefähige Gesamtkosten | 18.000,00 € |
|---|---|
| Dein Flächenanteil | 12,50 % |
| Dein Kostenanteil | 2.250,00 € |
| Vorauszahlungen im Jahr | − 2.400,00 € |
| Guthaben | 150,00 € |
Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden — für sie gilt der Flächenschlüssel nicht allein.
⚠ Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV) — stehen sie in der Abrechnung, gehören sie herausgerechnet. Für Heiz- und Warmwasserkosten gilt der Flächenschlüssel nur teilweise.
Kostenanteil bei 18.000 € Gesamtkosten und 600 m² im Haus
Der Anteil folgt der Fläche — bei 30 € je Quadratmeter und Jahr liegt das Haus im üblichen Rahmen.
| Deine Wohnfläche | Nachzahlung / Guthaben |
|---|---|
| 45 m² | 1.050,00 € Guthaben |
| 65 m² | 450,00 € Guthaben |
| 75 m² | 150,00 € Guthaben |
| 100 m² | 600,00 € Nachzahlung |
Zwei Fristen entscheiden über das Geld
Den eigenen Anteil an den umlagefähigen Betriebskosten nach dem Flächenschlüssel, die geleisteten Vorauszahlungen und die Differenz.
Als grobe Orientierung nennen Mietervereine rund 2,50 bis 3,50 € je Quadratmeter und Monat für die zweite Miete. Weicht dein Anteil stark davon ab, lohnt der Blick in die Einzelposten — oft steckt der Unterschied in Heizkosten, Hausmeisterdienst oder Gartenpflege.
Zwei Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB sind wichtiger als jede Rechnung: Die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Und Einwendungen musst du binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben. Der Rechner prüft die Verteilung, nicht die Berechtigung der einzelnen Posten und nicht die Belege.
Kurz beantwortet
Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?
Nur die 17 in § 2 BetrKV aufgezählten Arten — Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. Verwaltung und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu.
Wie hoch sind Nebenkosten im Durchschnitt?
Der Deutsche Mieterbund nennt für die „zweite Miete“ etwa 2,50 bis 3,00 € je Quadratmeter und Monat, wenn alle Posten anfallen. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung sind das 190 bis 225 € monatlich — mit großen Unterschieden je nach Heizungsart und Baujahr.
Bis wann muss die Abrechnung kommen?
Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern — ein Guthaben muss er aber trotzdem auszahlen. Die Frist gilt für den Zugang, nicht für das Absenden.
Darf ich die Belege einsehen?
Ja. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege beim Vermieter; auf Kopien besteht nur ausnahmsweise ein Anspruch. Solange die Einsicht verweigert wird, kann die Nachzahlung zurückgehalten werden.