Rechner · Wohnen & Energie
Hausgeld-Rechner
Die Gemeinschaftskosten einer Wohnanlage werden im gesetzlichen Regelfall nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung kann aber nach Wohneinheiten oder Wohnfläche umlegen — und je nach Größe deiner Wohnung macht das mehrere Hundert Euro im Jahr aus.
Welcher Verteilerschlüssel dich günstiger stellt
Der Rechner zeigt alle drei Schlüssel nebeneinander — genau die Frage, die vor dem Kauf in der Teilungserklärung nachzuschlagen ist.
Verwaltung, Versicherungen, Hausmeister, Gartenpflege, Wartung, Allgemeinstrom und die Instandhaltungsrücklage.
Steht in der Teilungserklärung, oft als Bruch wie 150/1.000.
Nach Miteigentumsanteil trägst du 15,00 % der Gemeinschaftskosten — das sind 300,00 € im Monat.
| Gemeinschaftskosten pro Jahr | 24.000 € |
|---|---|
| Nach Miteigentumsanteil (150/1.000) | 300,00 € / Monat |
| Nach Wohneinheiten (1 von 8) | 250,00 € / Monat |
| Nach Wohnfläche (95 von 640 m²) | 296,88 € / Monat |
| Dein Anteil pro Jahr — nach Miteigentumsanteil | 3.600,00 € |
| Dein Anteil pro Monat | 300,00 € |
Deine Wohnung ist gemessen am Miteigentumsanteil überdurchschnittlich groß — nach Wohneinheiten abgerechnet käme sie günstiger weg.
⚠ Der Rechner verteilt nur die pauschal umgelegten Gemeinschaftskosten. Verbrauchsabhängige Posten — Heizung, Wasser, der eigene Strom — werden nach Zähler abgerechnet und stehen hier nicht drin; dein tatsächliches Hausgeld liegt also höher. Welcher Schlüssel gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung und nicht in deiner Wahl.
Monatlicher Anteil bei 24.000 € Gemeinschaftskosten
Bei 95 m² und 150/1.000 Anteil in einer Anlage mit acht Wohnungen laufen die drei Schlüssel spürbar auseinander.
| Verteilerschlüssel | Pro Monat |
|---|---|
| Miteigentumsanteil | 300,00 € pro Monat |
| Wohneinheiten | 250,00 € pro Monat |
| Wohnfläche | 296,88 € pro Monat |
Große Wohnung, kleiner Schlüssel
Deinen Anteil an den jährlichen Gemeinschaftskosten nach allen drei üblichen Verteilerschlüsseln, jeweils auf den Monat heruntergerechnet.
Die Richtung ist eindeutig, wird aber selten mitgedacht: Wer eine überdurchschnittlich große Wohnung kauft, kommt mit der Umlage nach Wohneinheiten günstiger weg — jede Partei zahlt dann gleich viel, unabhängig von der Größe. Bei einer kleinen Wohnung ist es umgekehrt: Dort ist der Miteigentumsanteil niedrig, und die Umlage danach die billigere. Für dieselben Kosten und dieselbe Wohnung können zwischen dem günstigsten und dem teuersten Schlüssel leicht 30 Prozent liegen.
Der Schlüssel ist nichts, was man sich aussucht — er steht in der Gemeinschaftsordnung, und eine Änderung braucht in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer. Der Rechner ist deshalb kein Gestaltungswerkzeug, sondern ein Prüfwerkzeug für die Zeit vor dem Kauf: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung anfordern, den Schlüssel nachlesen, durchrechnen. Nicht enthalten sind Sonderumlagen für größere Sanierungen — die treffen zusätzlich und können vierstellig ausfallen.
Kurz beantwortet
Was ist der Miteigentumsanteil?
Der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der zu deiner Wohnung gehört — meist in Tausendsteln angegeben, etwa 150/1.000. Er steht in der Teilungserklärung und orientiert sich üblicherweise an der Wohnfläche, muss es aber nicht: Abweichungen kommen vor und wirken sich dann dauerhaft auf jede Abrechnung aus.
Welche Kosten werden nach Verbrauch abgerechnet?
Strom, Wasser und Heizung, letztere meist über Verbrauchszähler an den Heizkörpern. Nach Miteigentumsanteil oder Wohneinheit laufen dagegen Verwaltergebühr, Versicherungen, Müllentsorgung, Gartenpflege, Hausmeister, Wartungen und die Instandhaltungsrücklage. Dieser Rechner betrifft nur die zweite Gruppe.
Kann die Gemeinschaft den Schlüssel ändern?
Grundsätzlich ja, aber die Hürde ist hoch: Eine abweichende Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung erfordert regelmäßig einen einstimmigen Beschluss. Soll die Änderung künftig per Mehrheitsbeschluss möglich sein, müssen dem ebenfalls alle zustimmen. Wer eine für sich ungünstige Verteilung vorfindet, sollte nicht darauf setzen, sie später zu kippen.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einsehen?
Fünf Dokumente entscheiden darüber, worauf du dich einlässt: die Teilungserklärung mit deinem Miteigentumsanteil, die Gemeinschaftsordnung mit dem Verteilerschlüssel und den Stimmrechten, die Hausordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der aktuelle Stand der Instandhaltungsrücklage. Die Protokolle sind der wichtigste Punkt: Dort steht, welche Sanierungen diskutiert, vertagt oder bereits beschlossen wurden — und ein beschlossener Beschluss bindet dich als Käufer.
Wie hoch ist ein normales Hausgeld?
Das hängt stark an der Anlage — Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad und großzügige Außenanlagen treiben es. Entscheidend beim Kauf ist weniger die absolute Höhe als die Frage, ob die Instandhaltungsrücklage ausreicht: Ein auffällig niedriges Hausgeld bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude ist kein Schnäppchen, sondern eine aufgeschobene Sonderumlage.