Rechner · Wohnen & Energie
Abschlagszahlungs-Rechner
Der Einbehalt vor der Abnahme ist dein einziges Druckmittel: Wer schon alles bezahlt hat, verhandelt über Mängel ohne Hebel. Bei Bauverträgen mit Verbrauchern dürfen deshalb höchstens 90 Prozent der Vertragssumme vor der Abnahme fließen.
Was der Zahlungsplan vor der Abnahme abrufen darf
Trag die Summe aller Abschläge ein, die dein Vertrag bis zur Abnahme vorsieht — der Rechner prüft sie gegen die Grenze und nennt die Fertigstellungssicherheit.
Der vereinbarte Festpreis für das gesamte Bauvorhaben.
Die Summe aller Raten aus dem Zahlungsplan, die vor der Abnahme fällig werden.
Vor der Abnahme bleiben 40.000 € einbehalten. Das ist dein Druckmittel, wenn bei der Abnahme Mängel auftauchen.
| Vertragssumme | 400.000 € |
|---|---|
| Zahlungsplan bis zur Abnahme (90,0 %) | 360.000 € |
| Zulässiges Höchstmaß (90 %) | 360.000 € |
| Spielraum bis zur Grenze | 0 € |
| Fertigstellungssicherheit (5 %, mit der ersten Rate) | 20.000 € |
| Einbehalt bis zur Abnahme | 40.000 € |
⚠ Die beiden Grenzwerte sind dem Ratgeber „Immobilienkauf“ der Verbraucherzentrale entnommen und gelten für Bauverträge mit Verbrauchern — für Verträge zwischen Unternehmen gelten sie nicht. Ob dein Vertrag ein Verbraucherbauvertrag in diesem Sinne ist und welche Fassung im Einzelfall greift, ist eine Rechtsfrage; der Rechner rechnet, er berät nicht.
Einbehalt bei 400.000 € Vertragssumme
Ab 90 Prozent ist die Grenze erreicht — was darüber im Zahlungsplan steht, gehört vor der Unterschrift geändert.
| Abschläge bis zur Abnahme | Einbehalt |
|---|---|
| 70 % | 120.000 € Einbehalt bis zur Abnahme |
| 80 % | 80.000 € Einbehalt bis zur Abnahme |
| 90 % | 40.000 € Einbehalt bis zur Abnahme |
| 95 % | 20.000 € Einbehalt bis zur Abnahme |
| 100 % | 0 € Einbehalt bis zur Abnahme |
Warum die letzten zehn Prozent zählen
Wie viel dein Zahlungsplan vor der Abnahme abruft, ob er die zulässige Grenze überschreitet und welcher Betrag als Einbehalt und als Fertigstellungssicherheit zusammenkommt.
Der Einbehalt ist keine Formalie, sondern Verhandlungsmacht zum einzigen Zeitpunkt, an dem sie wirkt. Bei der Abnahme tauchen Mängel auf — das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Wer dann noch zehn Prozent der Vertragssumme schuldet, bekommt sie behoben. Wer bereits alles überwiesen hat, ist auf die Kooperationsbereitschaft des Anbieters angewiesen und muss im Zweifel klagen. Die Fertigstellungssicherheit deckt den anderen Fall ab: dass gar nicht fertiggebaut wird.
Der Rechner prüft eine Summe, nicht die Struktur des Zahlungsplans. Auch innerhalb der Grenze kann ein Plan unausgewogen sein — etwa wenn die frühen Raten dem Baufortschritt deutlich vorauseilen und du in Vorleistung gehst, ohne einen Gegenwert zu sehen. Prüfe deshalb nicht nur die Summe, sondern jede einzelne Rate gegen den Bautenstand, für den sie fällig wird. Und die Zahlen hier gelten für Verträge mit Verbrauchern; ob deiner darunterfällt, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.
Kurz beantwortet
Was ist die Fertigstellungssicherheit?
Eine Sicherheit über fünf Prozent der Vertragssumme, die du mit der ersten Abschlagszahlung erhalten musst. Sie sichert ab, dass der Bau auch dann fertiggestellt wird, wenn der Anbieter ausfällt oder insolvent wird — üblicherweise als Bürgschaft. Prüfe, ob sie im Vertrag steht und ob sie dir tatsächlich ausgehändigt wird; das wird in der Praxis regelmäßig vergessen.
Was mache ich, wenn der Zahlungsplan mehr als 90 Prozent vorsieht?
Ansprechen, bevor du unterschreibst. Nach der Unterschrift ist es eine Auseinandersetzung, vorher eine Vertragsverhandlung. Seriöse Anbieter kennen die Vorgabe und ändern den Plan; wer sich weigert, sagt damit etwas über sich aus, das über diesen Punkt hinausgeht.
Darf der Anbieter die letzte Rate an die Abnahme koppeln?
Genau so ist es gedacht: Die Schlussrate wird erst nach der Abnahme fällig. Wichtig ist, die Abnahme nicht unter Zeitdruck zu erklären. Sie ist der Moment, in dem die Beweislast wechselt — danach musst du beweisen, dass ein Mangel schon vorher da war, vorher muss es der Anbieter umgekehrt.
Gilt das auch beim Kauf vom Bauträger?
Beim Bauträgerkauf gelten eigene Regeln für die Ratenzahlung nach Baufortschritt, die an den Bautenstand gekoppelt sind. Die Grundidee ist dieselbe — du sollst nicht in Vorleistung gehen —, die Ausgestaltung unterscheidet sich aber. Lass dir den Zahlungsplan vor der Beurkundung geben und prüfe jede Rate gegen den Bautenstand, für den sie fällig wird.
Was kostet mich das Einbehalten?
Nichts, wenn die Finanzierung darauf eingestellt ist — aber genau daran scheitert es oft: Wer den Kredit so plant, dass er bei Abnahme vollständig ausgezahlt ist, hat den Einbehalt faktisch schon abgerufen und zahlt Zinsen darauf. Plane die Schlussrate als eigenen Abrufschritt ein; der Bereitstellungszins-Rechner zeigt, was die Wartezeit dabei kostet.