Rechner · Wohnen & Energie
Bebaubarkeits-Rechner
Zwei Zahlen aus dem Bebauungsplan entscheiden, wie viel Haus auf ein Grundstück passt. Die Grundflächenzahl begrenzt, wie viel der Fläche überbaut werden darf; die Geschossflächenzahl begrenzt die Summe aller Geschossflächen. Welche zuerst greift, hängt an der Zahl der Vollgeschosse.
Was der Bebauungsplan auf dem Grundstück zulässt
Der Rechner nennt beide Grenzen und sagt, welche von beiden bei deiner Geschosszahl tatsächlich bindet — das ist die Zahl, an der die Planung hängt.
GRZ 0,3 heißt: 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden. In reinen Wohngebieten meist 0,2 bis 0,4.
GFZ 0,7 heißt: Alle Geschossflächen zusammen dürfen das 0,7-Fache der Grundstücksfläche betragen.
Ein ausgebautes Dachgeschoss zählt nur dann als Vollgeschoss, wenn es die Höhenvorgaben der Landesbauordnung erfüllt.
Annahme: Wände, Treppen und Technik brauchen Platz. Bei kompakten Grundrissen eher 82 %, bei verwinkelten eher 75 %.
Auf 600 m² darfst du bei GRZ 0,3 und GFZ 0,7 über 2 Vollgeschosse rund 360 m² Geschossfläche bauen — daraus werden etwa 288 m² Wohnfläche. Bindend ist die GRZ.
| Grundstücksfläche | 600 m² |
|---|---|
| Überbaubar nach GRZ 0,3 | 180 m² |
| Zulässige Geschossfläche nach GFZ 0,7 | 420 m² |
| Davon je Geschoss bei 2 Vollgeschossen | 210 m² |
| Bindend: die GRZ | 180 m² Grundfläche |
| Geschossfläche insgesamt | 360 m² |
| Mögliche Wohnfläche bei 80 % Anteil | 288 m² |
Die Grundflächenzahl begrenzt dich, nicht die Geschossflächenzahl — ein zusätzliches Vollgeschoss brächte hier mehr Wohnfläche, ein breiterer Grundriss nicht.
⚠ GRZ und GFZ sind nur zwei von mehreren Festsetzungen. Baugrenzen, Baulinien, First- und Traufhöhen, Dachform, Abstandsflächen zum Nachbarn und der Erhalt vorhandener Bäume können die tatsächlich bebaubare Fläche weiter einschränken — und für Garagen, Stellplätze und Zufahrten gelten eigene Regeln. Verbindlich ist allein der Bebauungsplan der Gemeinde; ohne Plan richtet sich die Bebaubarkeit nach der vorhandenen Umgebung.
Mögliche Wohnfläche auf 600 m² bei GRZ 0,3 und GFZ 0,7
Ab dem dritten Vollgeschoss ist die Geschossflächenzahl ausgereizt — jedes weitere Geschoss bringt dann nichts mehr.
| Vollgeschosse | Mögliche Wohnfläche |
|---|---|
| 1 Vollgeschoss | 144 m² mögliche Wohnfläche |
| 2 Vollgeschosse | 288 m² mögliche Wohnfläche |
| 3 Vollgeschosse | 336 m² mögliche Wohnfläche |
| 4 Vollgeschosse | 336 m² mögliche Wohnfläche |
| 5 Vollgeschosse | 336 m² mögliche Wohnfläche |
Welche der beiden Zahlen dich wirklich bremst
Die überbaubare Grundfläche nach der Grundflächenzahl, die zulässige Geschossfläche nach der Geschossflächenzahl und daraus die Wohnfläche, die auf dem Grundstück realistisch entsteht.
Die beiden Zahlen begrenzen Verschiedenes, und welche zuerst greift, hängt allein an der Geschosszahl — nicht an der Grundstücksgröße. Das überrascht die meisten: Beide Grenzen wachsen proportional mit der Fläche, ein größeres Grundstück verschiebt das Verhältnis also nie. Entscheidend ist der Vergleich von GRZ mit GFZ geteilt durch die Zahl der Vollgeschosse. Bei GRZ 0,3 und GFZ 0,7 bindet ein und zwei Geschosse lang die Grundflächenzahl, ab dem dritten Vollgeschoss die Geschossflächenzahl — und ab da bringt jedes weitere Geschoss keine zusätzliche Wohnfläche mehr, sondern verteilt dieselbe nur auf mehr Etagen.
Der Rechner beantwortet die Mengenfrage, nicht die Formfrage. Wo genau das Haus stehen darf, sagen Baugrenzen und Baulinien; wie hoch es werden darf, sagen First- und Traufhöhe; wie nah es an die Grenze rücken darf, sagt die Abstandsflächenregel der Landesbauordnung. Alle vier können dazu führen, dass die rechnerisch zulässige Fläche gar nicht unterzubringen ist. Der Wohnflächenanteil ist außerdem eine Planungsannahme und keine Vorschrift — die verbindliche Berechnung der Wohnfläche folgt der Wohnflächenverordnung und fällt je nach Dachschrägen anders aus.
Kurz beantwortet
Wo finde ich GRZ und GFZ für mein Grundstück?
Im Bebauungsplan der Gemeinde. Viele Kommunen stellen ihn online im Geoportal bereit, sonst gibt es Einsicht im Bauamt — kostenlos und für jedermann. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB danach, wie die Umgebung bebaut ist; dann hilft nur eine Bauvoranfrage, um Sicherheit zu bekommen.
Zählen Garage und Terrasse zur Grundflächenzahl?
In der Regel ja, aber mit einer Sonderregel: Garagen, Stellplätze, Zufahrten und ähnliche Nebenanlagen dürfen die zulässige Grundfläche üblicherweise überschreiten — häufig um bis zu 50 Prozent. Wie weit, kann der Bebauungsplan abweichend regeln. Kläre das vor dem Kauf, wenn du eine Doppelgarage und eine große Terrasse planst; es entscheidet oft darüber, ob der Entwurf aufgeht.
Was ist die Baumassenzahl?
Sie begrenzt nicht die Fläche, sondern das Volumen, und kommt vor allem in Gewerbegebieten vor. Eine Baumassenzahl von 3,5 bedeutet, dass je 100 Quadratmeter Grundstücksfläche 350 Kubikmeter umbauter Raum entstehen dürfen. Für Wohngebiete wird sie selten festgesetzt — dort arbeiten die Pläne mit GRZ, GFZ und Geschosszahl.
Zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss?
Nur, wenn es die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung erfüllt — üblicherweise muss es über einem bestimmten Anteil der darunterliegenden Fläche eine Mindesthöhe erreichen. Ein niedrig ausgebautes Dach ist deshalb oft kein Vollgeschoss und zählt trotzdem teilweise zur Geschossfläche. Das ist einer der häufigsten Rechenfehler bei der ersten Planung, und die Regeln unterscheiden sich zwischen den Ländern.
Warum ist die mögliche Wohnfläche kleiner als die Geschossfläche?
Weil die Geschossfläche die Außenmaße meint und die Wohnfläche das, worin man tatsächlich wohnt. Außenwände, Innenwände, Treppenhaus, Hausanschlussraum und Technik gehen ab — je nach Grundriss zwischen 15 und 25 Prozent. Der Rechner setzt dafür standardmäßig 80 Prozent an; die verbindliche Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung kann davon abweichen, vor allem bei Dachschrägen.