Rechner · Wohnen & Energie
Erbbauzins-Rechner
Erbbaurecht senkt die Anfangsbelastung deutlich: Statt das Grundstück zu kaufen, zahlst du jährlich meist 2 bis 5 Prozent seines Werts. Der Preis dafür zeigt sich am Ende — der Erbbauzins läuft über die ganze Laufzeit weiter, das Kaufdarlehen ist irgendwann getilgt.
Niedrige Rate heute, laufende Zahlung für immer
Beide Wege stehen nebeneinander: der Erbbauzins über die gesamte Vertragslaufzeit und das Kaufdarlehen, das mit der Tilgung endet.
Der Wert, auf den sich der Erbbauzins bezieht. Ortsübliche Bodenrichtwerte nennt der Gutachterausschuss.
Je nach Anbieter und Region meist 2 bis 5 %. Kommunen und Kirchen gewähren Familien oft Nachlässe.
Üblich sind 40 bis 99 Jahre.
Der Erbbauzins darf erhöht werden — meist gekoppelt an die Lebenshaltungskosten oder den Grundstückswert.
Zu Beginn zahlst du 833 € im Monat statt 1.146 € für ein Kaufdarlehen. Über 80 Jahre summiert sich der Erbbauzins auf 1.937.720 €.
| Erbbauzins im ersten Jahr (4,0 %) | 10.000 € |
|---|---|
| Monatlich zu Beginn | 833 € |
| Erbbauzins im Jahr 80 | 47.798 € |
| Summe über 80 Jahre | 1.937.720 € |
| Kauf: Monatsrate | 1.146 € |
| Kauf: Summe bis zur Tilgung nach 29 Jahren | 397.994 € |
| Mehrkosten des Erbbaus | 1.539.725 € |
Nach der Tilgung gehört dir das gekaufte Grundstück, der Erbbauzins läuft weiter — die Summen sind deshalb nicht gleichwertig.
⚠ Die beiden Summen sind nicht gleichwertig und nominal addiert, nicht abgezinst — ein Euro in achtzig Jahren wiegt weniger als einer heute, und nach der Tilgung gehört dir das gekaufte Grundstück, während der Erbbauzins weiterläuft. Nicht abgebildet sind Heimfallregelungen, die Entschädigung am Vertragsende, Kaufoptionen und die Grunderwerbsteuer, die auch beim Erbbaurecht anfällt.
Monatliche Belastung bei 250.000 € Grundstückswert
Der Satz ist Verhandlungssache — und jeder halbe Prozentpunkt schlägt über 80 Jahre voll durch.
| Erbbauzinssatz | Pro Monat |
|---|---|
| 2,0 % | 417 € pro Monat |
| 3,0 % | 625 € pro Monat |
| 4,0 % | 833 € pro Monat |
| 5,0 % | 1.042 € pro Monat |
| 6,0 % | 1.250 € pro Monat |
Der Tausch: weniger Anfangslast gegen dauerhafte Zahlung
Den Erbbauzins im ersten und im letzten Vertragsjahr, seine Summe über die Laufzeit und die Gegenrechnung mit einem Darlehen über denselben Grundstückswert.
Erbbaurecht ist dann interessant, wenn die Anfangsbelastung sonst nicht zu stemmen wäre — vor allem in Ballungsräumen, wo das Grundstück den Kaufpreis dominiert. Der Vorteil liegt am Anfang und schrumpft mit jedem Jahr: Das Kaufdarlehen endet mit der Tilgung, der Erbbauzins nicht, und er steigt zusätzlich mit den Anpassungsklauseln. Wer die Kaufbelastung tragen kann, fährt langfristig fast immer günstiger.
Die Zahlen erfassen nur den Zahlungsstrom, nicht die Rechte. Der Erbbauvertrag regelt Heimfallgründe — Fälle, in denen der Eigentümer das Grundstück samt Bauwerk gegen Entschädigung zurückfordern darf, etwa bei Zahlungsrückstand von zwei Jahresbeträgen oder vertragswidriger Nutzung. Auch was am Ende der Laufzeit mit dem Haus geschieht und zu welchem Anteil es entschädigt wird, steht im Vertrag und nicht in dieser Rechnung. Beides gehört vor die Unterschrift, nicht danach.
Kurz beantwortet
Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?
Je nach Anbieter und Region meist zwischen 2 und 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Anbieter sind vor allem Kommunen und Kirchen; manche gewähren Familien mit Kindern Nachlässe. Bei einem Grundstückswert von 250.000 € und 4 Prozent sind das 10.000 € im Jahr oder rund 833 € im Monat.
Darf der Erbbauzins erhöht werden?
Ja, wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält — und das ist der Regelfall. Üblich sind Kopplungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten oder an den Grundstückswert. Über eine Laufzeit von achtzig Jahren ist das der Posten, der die Gesamtsumme bestimmt; zwei Prozent jährliche Anpassung vervielfachen die Jahreszahlung bis zum Vertragsende.
Fällt beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer an?
Ja. Das Bestellen und die Übertragung eines Erbbaurechts sind grunderwerbsteuerpflichtig. Bemessen wird die Steuer nicht am Grundstückswert, sondern am Erbbauzins, multipliziert mit einem Vervielfältiger nach der Restlaufzeit. Rechne diesen Posten in die Nebenkosten ein — er wird beim Erbbaurecht besonders häufig übersehen.
Was sind Heimfallgründe?
Fälle, in denen der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht samt Bauwerk gegen Entschädigung zurückfordern darf. Typisch sind: nicht fristgerechter Baubeginn — oft muss innerhalb von zwei bis vier Jahren begonnen werden —, ein Rückstand von zwei Jahresbeträgen beim Erbbauzins oder eine vertragswidrige Nutzung des Grundstücks. Diese Klauseln stehen im Vertrag und gehören vor der Unterschrift gelesen, nicht danach.
Kann ich das Grundstück später kaufen?
Nur wenn der Vertrag eine Kaufoption vorsieht. Kommunen zeigen sich damit oft flexibel, weil ihnen ein Verkauf Geld in die Kasse spült; kirchliche Anbieter dürfen Grundstücke nach ihrer Satzung meist nur in Ausnahmefällen verkaufen. Wenn die Option drinsteht, liegt der spätere Kaufpreis nicht selten spürbar unter dem Marktwert — das gehört in die Verhandlung, bevor unterschrieben wird.