Rechner · Geld & Finanzen
Hauskauf-Budget-Rechner
Die Rate bestimmt das Darlehen, das Eigenkapital muss die Nebenkosten decken. Und die sind kein Detail: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 %, dazu rund 2,0 % Notar und Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage.
Was deine Rate an Kaufpreis trägt
Die Kaufnebenkosten sind im Ergebnis bereits abgezogen — sie lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren.
Faustregel: höchstens 35 % des Haushaltsnettoeinkommens.
Beim Kauf durch Verbraucher höchstens die Hälfte der Gesamtcourtage (§ 656c BGB). Ohne Makler: 0.
Mit 1.400 € Rate und 80.000 € Eigenkapital trägst du einen Kaufpreis von 343.941 € — die Nebenkosten sind darin schon berücksichtigt.
| Mögliches Darlehen | 305.455 € |
|---|---|
| Eigenkapital | 80.000 € |
| Kaufnebenkosten (12,1 %) | − 41.514 € |
| Maximaler Kaufpreis | 343.941 € |
| Davon Grunderwerbsteuer | 22.356 € |
⚠ Der Notarkostensatz ist eine Faustregel — die Gebühren nach dem GNotKG sind degressiv und fallen bei hohen Kaufpreisen anteilig niedriger aus. Banken verlangen in der Regel, dass das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt; ob sie finanzieren, entscheidet die Bonität.
Maximaler Kaufpreis bei 80.000 € Eigenkapital und 3,5 % Zins
Bei 2 % Tilgung und 6,5 % Grunderwerbsteuer — die Rate ist der Hebel.
| Monatliche Rate | Kaufpreis |
|---|---|
| 1.000 € | 266.067 € Kaufpreis |
| 1.400 € | 343.941 € Kaufpreis |
| 1.800 € | 421.814 € Kaufpreis |
| 2.200 € | 499.688 € Kaufpreis |
Die Nebenkosten kauft man nicht mit
Den Kaufpreis, den eine gegebene Monatsrate zusammen mit dem Eigenkapital trägt — nach Abzug der Kaufnebenkosten.
Die Nebenkosten sind der Grund, warum das Eigenkapital nicht direkt in den Kaufpreis fließt. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 2 Prozent Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Maklercourtage sind das über zwölf Prozent — bei 400.000 € Kaufpreis also fast 50.000 €, die weg sind, bevor die erste Wand steht. Banken finanzieren sie ungern mit, weil ihnen kein Sachwert gegenübersteht.
Der Rechner sagt, was rechnerisch geht — nicht, was vernünftig ist. Instandhaltungsrücklagen, Umzugs- und Renovierungskosten, mögliche Zinssteigerungen nach der Zinsbindung und die Frage, ob die Rate auch bei Elternzeit oder Jobwechsel tragbar bleibt, stehen in keinem Feld.
Kurz beantwortet
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland und Maklerlage acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Banken sehen zwanzig Prozent gern; jeder Euro darüber senkt den Zinssatz spürbar, weil die Beleihung sinkt.
Welche Rate ist tragbar?
Als Faustregel gelten 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung. Dazu kommen Nebenkosten fürs Wohnen — Heizung, Strom, Grundsteuer, Rücklage —, die bei einem Haus schnell weitere 300 bis 500 € im Monat ausmachen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich?
Seit der Föderalismusreform 2006 setzt jedes Bundesland den Satz selbst fest. Bayern blieb beim Bundessatz von 3,5 Prozent, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen verlangen 6,5 Prozent. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 12.000 € Unterschied.