Rechner · Geld & Finanzen
Anfangstilgungs-Rechner
Ein Prozent Tilgung ist der Vorschlag, der die Rate klein aussehen lässt und die Finanzierung über vierzig Jahre streckt. Wie hoch die Tilgung wirklich sein muss, hängt an zwei Dingen: am Zinssatz und daran, wie viele Jahre du bis zur Rente noch hast.
Wie viel Tilgung dein Alter und dein Zins verlangen
Je niedriger der Zins, desto langsamer wächst der Tilgungsanteil in der Rate — bei gleicher Anfangstilgung dauert die Rückzahlung dann länger, nicht kürzer.
Bis zum Ruhestand sollte die Immobilie schuldenfrei sein — deshalb steigt die empfohlene Tilgung mit dem Alter.
2,8 % Anfangstilgung bedeuten 1.563 € im Monat — schuldenfrei nach 23 Jahre und 6 Monate, mit 62 Jahren.
| Basis bei 7,0 % Zins | 1,0 % |
|---|---|
| Zuschlag für 3,5 % unter dem Referenzzins | + 1,8 % |
| Zuschlag für das Alter — erste Stufe ab 40 | + 0,0 % |
| Empfohlene Anfangstilgung | 2,8 % |
| Monatsrate daraus | 1.563 € |
| Laufzeit | 23 Jahre und 6 Monate |
| Schuldenfrei im Alter von | 62 Jahren |
⚠ Das ist eine Faustregel, kein Bankstandard und keine Norm — sie ersetzt keine Finanzierungsberatung. Die Laufzeit unterstellt außerdem einen gleichbleibenden Zins über die gesamte Dauer; real endet die Zinsbindung nach zehn oder fünfzehn Jahren, und die Anschlussfinanzierung kann teurer sein.
Empfohlene Tilgung mit 38 Jahren, je nach Zinsniveau
Der Zusammenhang ist gegenläufig zur Intuition: Niedrige Zinsen verlangen mehr Tilgung, nicht weniger.
| Sollzins | Empfohlene Tilgung |
|---|---|
| 2,0 % | 3,5 % pro Jahr |
| 3,0 % | 3,0 % pro Jahr |
| 4,0 % | 2,5 % pro Jahr |
| 5,0 % | 2,0 % pro Jahr |
| 7,0 % | 1,0 % pro Jahr |
Die Tilgungsfalle bei niedrigen Zinsen
Die anfängliche Tilgung, die zu deinem Zinssatz und deinem Alter passt, samt Rate, Laufzeit und dem Alter, in dem du schuldenfrei wärst.
Niedrige Zinsen verführen zu niedriger Tilgung, und genau das ist die Falle. Bei 5 Prozent Zins und 1 Prozent Anfangstilgung dauert die Rückzahlung rund 36 Jahre; bei 8 Prozent Zins und derselben Anfangstilgung nur gut 27 — weil die höhere Rate den Tilgungsanteil schneller wachsen lässt. Wer bei günstigem Zins die Rate klein hält, verlängert die Finanzierung, statt sie zu verbilligen.
Die Regel kennt deinen Haushalt nicht. Sie sagt, wie viel Tilgung nötig wäre — nicht, ob du sie dir leisten kannst. Ergibt der Rechner eine Rate, die über deinem Finanzierungsrahmen liegt, ist das keine Aufforderung, den Puffer zu opfern, sondern ein Hinweis auf einen kleineren Kaufpreis. Sondertilgungen können denselben Effekt erzielen, ohne die feste Rate zu erhöhen.
Kurz beantwortet
Warum reicht ein Prozent Tilgung nicht?
Weil ein Prozent nur bei hohen Zinsen zu einer normalen Laufzeit führt. Die anfängliche Tilgung ist ein Startwert: Was von der Rate nicht für Zinsen draufgeht, tilgt — und dieser Anteil wächst umso langsamer, je kleiner die gesamte Rate ist. Bei heutigen Zinsen und einem Prozent Tilgung zahlt man vierzig Jahre und mehr.
Was hat mein Alter mit der Tilgung zu tun?
Die Rate bleibt im Ruhestand gleich, das Einkommen nicht. Wer mit 45 finanziert, hat bis zur Regelaltersgrenze gut zwanzig Jahre — die Tilgung muss also schneller laufen als bei jemandem mit 30. Deshalb kommt ab 35 Jahren je weitere fünf Lebensjahre ein Prozentpunkt hinzu.
Kann ich statt hoher Tilgung Sondertilgungen nutzen?
Ja, und oft ist das die flexiblere Lösung: Die feste Rate bleibt niedrig, und was übrig ist, geht einmal im Jahr extra in die Tilgung. Der Haken ist, dass man es auch tun muss — eine vereinbarte Sondertilgungsoption tilgt von allein nichts. Wie viel sie bringt, zeigt der Sondertilgungs-Rechner.
Woher kommt die Regel?
Aus dem Ratgeber „Immobilienkauf“ der Verbraucherzentrale. Sie ist eine Orientierung und keine Rechtsnorm: Banken rechnen mit eigenen Modellen, und was am Ende im Vertrag steht, ist Verhandlungssache. Der Wert der Regel liegt darin, dass sie den Zusammenhang zwischen Zins, Alter und Laufzeit sichtbar macht.
Welche Zinsbindung passt zu welcher Tilgung?
Die Faustregel dreht sich mit dem Zinsniveau. Sind die Zinsen günstig, lohnt es sich, lange festzuschreiben — zehn oder fünfzehn Jahre — und sich Sondertilgungen zu sichern. Bei hohen Marktzinsen kann es sinnvoll sein, ein Viertel bis ein Drittel der Summe nur auf vier oder fünf Jahre festzuschreiben und den Rest auf zehn, um bei fallenden Zinsen früher umschulden zu können.