Rechner · Geld & Finanzen
Beleihungsauslauf-Rechner
Wer 100.000 € Eigenkapital auf einen Kaufpreis von 400.000 € legt, kommt auf 25 Prozent. Die Bank kommt auf deutlich weniger — weil die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen, aber den Wert nicht erhöhen, in den sie im Ernstfall vollstreckt.
Wie die Bank dein Eigenkapital rechnet
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zins. Der erst- und der zweitrangige Bereich sind die Schwellen, an denen die Konditionen springen.
Vorbelegt mit 10,3 %: Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalens, Notar und Grundbuch, halbe Courtage. Deinen Satz nennt der Nebenkosten-Rechner.
Üblich sind rund 20 % vom Verkehrswert. Der Rest ist der Beleihungswert.
Deine Eigenkapitalquote sieht nach 25,0 % aus — die Bank rechnet mit 14,7 %, weil die Nebenkosten mitfinanziert werden müssen.
| Kaufpreis | 400.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (10,3 %) | + 41.200 € |
| Eigenkapital | − 100.000 € |
| Benötigtes Darlehen | 341.200 € |
| Beleihungswert (Kaufpreis − 20 %) | 320.000 € |
| Erstrangig bis (60 %) | 192.000 € |
| Zweitrangig bis (80 %) | 256.000 € |
| Beleihungsauslauf | 85,3 % |
Der Teil des Darlehens über dem zweitrangigen Bereich ist für die Bank schlecht besichert und wird mit einem Zinsaufschlag bepreist.
⚠ Der Risikoabschlag und die beiden Rangschwellen sind bankübliche Größen, keine gesetzlich festen Werte — jedes Institut bewertet eigenständig, und der Beleihungswert kann auch unter dem Kaufpreis liegen, wenn der Kaufpreis über dem Marktniveau liegt. Welchen Zinsaufschlag ein hoher Auslauf kostet, entscheidet die Bank.
Beleihungsauslauf bei 400.000 € Kaufpreis und 10,3 % Nebenkosten
Jeder Euro Eigenkapital senkt den Auslauf — aber die ersten 41.200 € gehen für die Nebenkosten drauf.
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf |
|---|---|
| 40.000 € | 100,3 % des Kaufpreises |
| 70.000 € | 92,8 % des Kaufpreises |
| 100.000 € | 85,3 % des Kaufpreises |
| 140.000 € | 75,3 % des Kaufpreises |
| 180.000 € | 65,3 % des Kaufpreises |
Warum aus 25 Prozent 11 werden
Den Beleihungsauslauf — das Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis —, die tatsächliche Eigenkapitalquote und die beiden Rangschwellen, an denen sich der Zinssatz ändert.
Die Kaufnebenkosten sind der Grund für die Lücke. Sie erhöhen den Kreditbedarf, aber nicht den Gegenwert: Grunderwerbsteuer und Notargebühren kann die Bank im Ernstfall nicht verwerten. Wer 100.000 € auf 400.000 € Kaufpreis legt und 41.200 € Nebenkosten mitfinanziert, braucht 341.200 € Darlehen — und liegt damit bei 85,3 % Beleihungsauslauf statt bei den 75 %, die die eigene Rechnung ergab.
Die Rechnung unterstellt, dass die Bank den Kaufpreis als Verkehrswert akzeptiert. In angespannten Märkten ist das nicht selbstverständlich: Liegt der ermittelte Wert unter dem Kaufpreis, steigt der Auslauf zusätzlich. Auch die Rangschwellen sind Konvention, keine Rechtsgrenze — welchen Zinsaufschlag ein Auslauf über 80 Prozent kostet, steht in keinem Gesetz, sondern im Angebot.
Kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der heute am Markt erzielbar wäre — in der Regel der Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der Betrag, von dem die Bank auch in einem schlechten Markt noch ausgehen kann; sie zieht dafür einen Risikoabschlag von üblicherweise rund 20 Prozent ab. Alle Rangbetrachtungen beziehen sich auf diesen niedrigeren Wert.
Warum ist der erstrangige Bereich billiger?
Weil bei einer Zwangsversteigerung derjenige zuerst bedient wird, dessen Grundschuld zuerst im Grundbuch steht. Wer auf dem hinteren Rang sitzt, kann leer ausgehen — und lässt sich dieses Risiko bezahlen. Bis 60 Prozent des Beleihungswerts gilt als erstrangig, der Bereich bis 80 Prozent als zweitrangig.
Wie senke ich den Beleihungsauslauf?
Am wirksamsten dadurch, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden — dann zählt jeder weitere Euro direkt gegen den Kaufpreis. Weitere Wege: Eigenleistungen beim Bau, ein Bauspardarlehen für den zweitrangigen Teil oder ein KfW-Darlehen, das ohne Zinsaufschlag auch zweitrangig abgesichert werden kann.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek hängt an der Darlehensforderung: Sie entspricht immer dem aktuellen Stand des Kreditkontos und erlischt mit der letzten Rate. Die Grundschuld ist davon unabhängig und besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. In der Praxis wird fast immer die Grundschuld eingetragen, weil die Bank daraus schneller vollstrecken kann, ohne erst offene Forderungen nachweisen zu müssen.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich abbezahlt habe?
Sie bleibt zunächst stehen — anders als die Hypothek erlischt sie nicht von selbst. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, mit der sich beim Notar die Löschung im Grundbuch veranlassen lässt. Das kostet Gebühren, und manche lassen die Grundschuld deshalb bewusst stehen, um sie bei einer späteren Finanzierung erneut zu nutzen.