Rechner · Geld & Finanzen
Bausparrechner
Ein Bausparvertrag ist zwei Verträge in einem: erst sparen zu einem sehr niedrigen Guthabenzins, dann tilgen zu einem niedrigen Darlehenszins. Beworben wird nur der zweite Teil — und der sieht deshalb besser aus, als das Ganze ist.
Wann das Darlehen kommt und was der Weg dorthin kostet
Zuteilungsreif wird ein Standardtarif meist bei 40 bis 50 Prozent Guthaben nach fünf bis neun Jahren Ansparzeit.
Guthaben plus Darlehen zusammen. Alle Gebühren und Beiträge bemessen sich daran, nicht am Darlehen.
Je nach Anbieter meist zwischen 1,0 und 1,6 %. Sie wird sofort fällig, auch wenn das Darlehen nie abgerufen wird.
Je nach Tarif meist zwischen 0,3 und 1,0 % monatlich. Bei 60.000 € Bausparsumme und 0,5 % sind das 300 € im Monat.
Meist 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte über dem Guthabenzins — das ist die Marge der Bausparkasse.
Die Rate in der Darlehensphase, ebenfalls an der Bausparsumme bemessen.
Mit 300,00 € im Monat steht das Mindestguthaben von 40 % nach 6 Jahre und 7 Monate. Danach läuft ein Bauspardarlehen von 35.911 € über 9 Jahre und 4 Monate.
| Bausparsumme | 60.000 € |
|---|---|
| Abschlussgebühr (1,6 % der Bausparsumme) | 960 € |
| Monatlicher Regelsparbeitrag | 300,00 € |
| Guthaben bei Zuteilung (40 %) | 24.089 € |
| Bauspardarlehen | 35.911 € |
| Rate in der Darlehensphase | 360,00 € |
| Dauer der Darlehensphase | 9 Jahre und 4 Monate |
| Alle Zahlungen zusammen | 64.958 € |
| Kosten über der Bausparsumme | 4.958 € |
In der Ansparphase liegen am Ende 24.089 € zu 0,50 % fest. Genau dieser Renditeverzicht steckt nicht im beworbenen Darlehenszins — er ist der Preis für das Zinsversprechen.
⚠ Die Zuteilung hängt real nicht allein am Guthaben, sondern zusätzlich an einer Bewertungszahl und an der Zuteilungsmasse der Kasse — ein Anspruch auf einen Termin besteht nicht. Der Rechner weist bewusst keinen Gesamteffektivzins aus: Der Zahlungsstrom wechselt mehrfach das Vorzeichen, ein interner Zinsfuß wäre dann nicht eindeutig. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind nicht berücksichtigt.
Zeit bis zur Zuteilung bei 60.000 € Bausparsumme
Der Regelsparbeitrag entscheidet fast allein über die Wartezeit — der Guthabenzins trägt kaum etwas bei.
| Regelsparbeitrag monatlich | Bis zur Zuteilung |
|---|---|
| 0,3 % | 10,8 Jahre bis zur Zuteilung |
| 0,4 % | 8,2 Jahre bis zur Zuteilung |
| 0,5 % | 6,6 Jahre bis zur Zuteilung |
| 0,7 % | 4,8 Jahre bis zur Zuteilung |
| 1,0 % | 3,3 Jahre bis zur Zuteilung |
Der niedrige Darlehenszins ist nicht der Preis
Wann der Vertrag zuteilungsreif wird, wie hoch das Bauspardarlehen dann ausfällt und was alle Zahlungen zusammen über die Bausparsumme hinaus kosten.
Bausparen verkauft ein Zinsversprechen für die Zukunft, und der Preis dafür wird in der Gegenwart bezahlt — in Form einer Rendite, auf die du in der Ansparphase verzichtest. Genau deshalb führt der Vergleich der Darlehenszinsen in die Irre: Ein Bausparvertrag mit 2,5 Prozent Darlehenszins ist nicht günstiger als ein Bankdarlehen mit 3,5 Prozent, solange parallel fünfstellige Beträge zu 0,5 Prozent festliegen. Dazu kommt die Abschlussgebühr, die auf die gesamte Bausparsumme berechnet wird und nicht auf das Darlehen, das man am Ende tatsächlich braucht.
Die Zuteilung ist kein Rechtsanspruch auf einen Termin. Neben dem Mindestguthaben verlangen die Kassen eine Bewertungszahl, die auch die Dauer der Ansparung gewichtet, und zugeteilt wird nur, soweit die Zuteilungsmasse reicht. Für eine Finanzierung mit festem Kaufdatum ist das ein echtes Risiko — deshalb taugt Bausparen gut als Baustein für die Anschlussfinanzierung in zehn Jahren und schlecht als Hauptfinanzierung für den Kauf im nächsten Frühjahr. Nicht abgebildet sind staatliche Förderungen; wer die Voraussetzungen erfüllt, verbessert damit das Ergebnis.
Kurz beantwortet
Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
In den Standardtarifen meist dann, wenn das Guthaben etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht hat und der Vertrag fünf bis neun Jahre regelmäßig bespart wurde. Beides muss zusammenkommen: Wer die Summe durch eine große Einmalzahlung schneller erreicht, bekommt trotzdem nicht sofort zugeteilt, weil die Bewertungszahl die Dauer mitgewichtet.
Warum ist die Abschlussgebühr so wichtig?
Weil sie sofort fällig wird und sich an der Bausparsumme bemisst, nicht am Darlehen. Bei 60.000 Euro Bausparsumme und 1,6 Prozent sind das 960 Euro, bevor irgendetwas passiert ist. Wird der Vertrag später gekündigt oder das Darlehen nie abgerufen, war das Geld umsonst ausgegeben — sie ist in aller Regel nicht erstattungsfähig.
Lohnt sich Bausparen überhaupt noch?
Als Zinsabsicherung für später, ja. Wer heute weiß, dass in zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig wird, kann sich mit einem Bausparvertrag den Darlehenszins jetzt sichern — das ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, und die kostet eine Prämie. Als reine Geldanlage lohnt es sich fast nie, weil der Guthabenzins unter allem liegt, was anderswo erreichbar ist.
Was ist der Unterschied zwischen Effektivzins und Gesamteffektivzins?
Der Effektivzins bewertet nur das Darlehen. Der Gesamteffektivzins bezieht die Ansparphase mit ein und berücksichtigt damit den Zinsnachteil, der entsteht, während das Guthaben niedrig verzinst liegt. Bei Modellen mit Zwischenfinanzierung — der sogenannten Bauspar-Sofortfinanzierung — ist nur diese zweite Zahl aussagekräftig; lass sie dir ausweisen, bevor du unterschreibst.
Wie hoch sollte die Bausparsumme sein?
So hoch, dass der Regelsparbeitrag dauerhaft tragbar bleibt — er bemisst sich an der Bausparsumme, nicht an dem, was du sparen möchtest. Bei 0,5 Prozent monatlich verlangt eine Bausparsumme von 60.000 Euro dauerhaft 300 Euro im Monat. Eine zu groß gewählte Summe treibt gleichzeitig die Abschlussgebühr und den Sparbeitrag, ohne dass am Ende mehr Darlehen zur Verfügung stünde, als du brauchst.